2024-09-02 12:31:36 
Pod koniec pierwszego kwartału 2024 roku na rynku dostępnych było około 27 tysięcy mieszkań na wynajem. Jednak najemcy często napotykają trudności w znalezieniu odpowiedniego lokum.
W ofercie wynajmu dominują kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe, podczas gdy brakuje większych, czteropokojowych lokali.
– Oferta na rynku najmu będzie musiała się trochę dostosować do tego, że najemcy to nie tylko już młode osoby i jednoosobowe gospodarstwa, ale również pary, osoby z dziećmi czy większe rodziny – ocenia Hanna Milewska-Wilk z simpl.rent. Ciekawą alternatywą są domy na wynajem, których przybywa na rynku i do których przekonują się najemcy.
– Oferta rynkowa w obszarze najmu mieszkań to przeważnie mieszkania małe: kawalerki, dwupokojowe, rzadziej trzypokojowe, a już bardzo rzadko to są mieszkania czteropokojowe i większe. Co ciekawe, na rynku najmu zaczynają się pojawiać również całe domy na wynajem – mówi agencji Newseria Biznes Hanna Milewska-Wilk, doradczyni do spraw rynku najmu w simpl.rent, start-upie zajmującym się m.in. weryfikacją najemców i ograniczaniem ryzyka wynajmu.
Raport „Rocznik najmu” przygotowany przez Politykę Insight i serwis Otodom ujawnia, że w kwietniu bieżącego roku kawalerki stanowiły 18 proc. dostępnych mieszkań na wynajem, a około 54 proc. to mieszkania dwupokojowe. Łącznie te dwa typy lokali obejmują niemal 3/4 całej oferty.
Blisko co czwarte mieszkanie ma trzy pokoje, a jedynie 6 proc. to lokale z czterema lub więcej pomieszczeniami.
Dla porównania, pięć lat temu na początku roku kawalerki stanowiły 15 proc. oferty, mieszkania dwupokojowe niemal 52 proc., trzypokojowe prawie 25 proc., a pozostałe ponad 8 proc. Te zmiany sugerują, że oferta mieszkań na wynajem staje się coraz bardziej skondensowana.
Z kolei raport „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” opracowany przez zespół ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości oraz simpl.rent, wskazuje, że w Polsce na jednego najemcę przypada średnio zaledwie 0,9 pokoju, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju.
Szczególnie trudna sytuacja dotyczy rodzin z dziećmi, które stanowią ponad 40 proc. najemców.
– Mamy na rynku rzeczywiście stosunkowo mało mieszkań dużych, trzypokojowych i większych przeznaczonych na wynajem. Wynika to częściowo również z tego, że w starszych zasobach, które były budowane choćby w latach 70. i 80., mieszkań trzy- i czteropokojowych było zdecydowanie mniej niż dwupokojowych, a w nowych zasobach, które w tej chwili budują również deweloperzy, mieszkania kupowane z myślą o tym, żeby je wynajmować, również są mieszkaniami małymi – tłumaczy ekspertka simpl.rent.
W efekcie najemcy często mają trudności ze znalezieniem odpowiedniego lokum. Z „Rocznika najmu” wynika, że w ofercie rynkowej dominują dwupokojowe mieszkania o powierzchni 41–50 m², stanowiące 23 proc. wszystkich ogłoszeń, podczas gdy tylko 15 proc. zapytań dotyczy takich lokali.
Kolejne miejsca pod względem dostępności zajmują mniejsze dwupokojowe mieszkania o metrażu 31–40 m² oraz trzypokojowe mieszkania o powierzchni ponad 60 m², które łącznie stanowią 30 proc. oferty. Jednak najemcy poszukują tych kombinacji w zaledwie 11 proc. zapytań z uwzględnieniem metrażu i liczby pokoi.
Kawalerki, które stanowią 18 proc. dostępnej oferty, były przedmiotem poszukiwań w jedynie 6 proc. zapytań. Natomiast brakuje większych, czteropokojowych mieszkań, na które przypada 16 proc. wszystkich zapytań, podczas gdy dostępne są tylko w 5 proc. oferty.
– Najemcy, jeżeli mogą sobie na to pozwolić, preferują mieszkania dwupokojowe niż kawalerki i to już powoli zaczyna być widoczne w ofercie. Natomiast rzeczywiście wśród najemców jest coraz więcej rodzin, również z dziećmi, i te osoby poszukują mieszkań co najmniej trzypokojowych lub domów, ale to już są zdecydowanie wyższe koszty – wskazuje Hanna Milewska-Wilk.
– Tutaj widzę szansę w tym, że przekonamy się do wynajmu domów. Z jednej strony właściciele będą chcieli je wynajmować, a z drugiej strony najemcy będą chcieli wziąć odpowiedzialność za dom, bo to jest jednak trochę więcej pracy niż przy mieszkaniu.
Najem jest zdecydowanie trudniejszy w miastach o dużym ruchu turystycznym, gdzie wiele mieszkań jest przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy.
– Tam jest najemcom stosunkowo trudno znaleźć mieszkanie, które byłoby dopasowane, po pierwsze, finansowo do ich potrzeb, a po drugie, metrażowo i lokalizacyjnie, tak żeby im było łatwo dojechać np. do pracy – mówi ekspertka.
Raport „Najem 2030” wskazuje, że gospodarstwa domowe, które przeznaczają ponad 40 proc. swojego miesięcznego dochodu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, są uznawane za przeciążone kosztami mieszkaniowymi.
W Polsce to zjawisko dotyka wielu najemców. Autorzy raportu, powołując się na dane Eurostatu, informują, że pod koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był przeciążony kosztami związanymi z mieszkaniem.
Szczególnie wysokie czynsze występują w największych miastach, gdzie najemcy zarabiający poniżej średniej krajowej znajdują się w wyjątkowo trudnej sytuacji.
– Ceny najmu są dopasowane raczej do osób, które mają stosunkowo wysokie dochody, czyli mniej więcej średnie w kraju. W przypadku rodzin, które potrzebują większego metrażu, najem mieszkań w dużych miastach jest bardzo drogi albo dla nich nieosiągalny. Natomiast poza dużymi miastami najem zaczyna być w bardziej dostępnych cenach i w tym momencie nawet rodziny z dziećmi mogą sobie pozwolić na najem mieszkania – ocenia Hanna Milewska-Wilk.
Z raportu Otodom wynika, że w lipcu bieżącego roku średnia ofertowa cena najmu mieszkania wyniosła 3548 zł, co oznacza niewielki wzrost o 1,2 proc. w porównaniu do poprzedniego miesiąca oraz 2,2 proc. w porównaniu do lipca 2023 roku.
Najwyższe koszty wynajmu odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena wyniosła blisko 5,1 tys. zł.
W Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku ceny wynajmu oscylowały w granicach 3,1–3,3 tys. zł. Z kolei w Poznaniu, Katowicach i Łodzi średnie stawki ofertowe najmu wynosiły od 2,1 do 2,5 tys. zł.
– Ceny na rynku najmu są dopasowane bardziej do tego, ile ludzie zarabiają i ile są w stanie zapłacić. To nie jest tak, że rosną całkowicie niezależnie, bo widzimy, że na przykład w tej chwili koszty kredytów, bieżącej obsługi kredytów bardzo wzrosły, natomiast ceny najmu, o ile rosły jeszcze w poprzednich dwóch latach, to w tej chwili bardzo się stabilizują albo wręcz spadają, bo należy też pamiętać, że rosną koszty utrzymania mieszkania dla wszystkich. Ceny najmu raczej będą się stabilizowały i nawet uwzględniając inflację, będą spadać, ponieważ również mieszkań i domów na wynajem jest coraz więcej – podkreśla ekspertka simpl.rent.
Źródło: Newseria Biznes
Opracowanie: BudownictwoB2B.pl
Fot. otwierająca: Adobe Stock
Komentarze